Macroscoop: Donkere wolken boven de Amerikaanse vastgoedmarkt

Door Enguerrand Artaz, Fund Manager La Financière de l'Echiquier.

7,2%. Zoveel bedraagt de hypotheekrente op dertig jaar vandaag in de Verenigde Staten, het hoogste niveau in ruim twintig jaar … Doordat lenen voor vastgoed er zo duur geworden is – een rechtstreeks gevolg van de forse renteverhogingen door de Amerikaanse centrale bank – is de kredietvraag ingestort. Deze bereikte onlangs het laagste niveau sinds 2015. In één jaar tijd is de vraag met bijna 40% gedaald, de grootste afname sinds de crisis van 2008.

Wie de recentste cijfers over de Amerikaanse vastgoedmarkt bekijkt, ziet heel wat parallellen met de grote financiële crisis, die haar oorsprong vond in een economische crisis en de vastgoedmarkt. De index die het vertrouwen onder projectontwikkelaars weergeeft, bereikte begin vorige week het laagste niveau sinds 2012 (de coronacrisis buiten beschouwing gelaten) en is in een jaar tijd sterker gedaald dan voor de crisis van 2008. Het percentage bouwprojecten waarvoor een vergunning is afgegeven maar die nog niet zijn gestart, is vandaag hoger dan op enig moment sinds eind 2008. De verkoop van bestaande woningen is in een jaar tijd met bijna 25% gedaald. Ook hiervoor geldt dat we een dergelijk verschijnsel voor het laatst hebben gezien tijdens de crisis van 2008, de lockdowns buiten beschouwing gelaten.

Die plotselinge en snelle afname van de vraag naar vastgoed leidt tot een daling van de prijzen. Zo is de index van Freddie Mac – een instelling die hypothecaire leningen waarborgt – de afgelopen drie maanden gedaald. Dat was voor het eerst sinds 2011, toen de Amerikaanse vastgoedmarkt nog aan het bekomen was van de excessen tijdens de zeepbel. Na de coronacrisis zijn de prijzen omhoog geschoten door de massale overheidssteun, het verlangen naar grotere woningen en de mobiliteit die telewerk met zich meebracht. Nu doet zich echter een heftig schaareffect voor, met aan de ene kant prijzen die waarschijnlijk te hoog waren opgelopen en aan de andere een stuk minder gunstige financieringsvoorwaarden door de stijging van de rente.

Die overeenkomsten tussen de recente ontwikkelingen op de Amerikaanse vastgoedmarkt en de aanloop naar 2008 kunnen erg zorgwekkend lijken. De Amerikaanse vastgoedsector vormt echter niet langer een systemisch risico zoals dat ten tijde van de subprimes het geval was. Toen was de kredietvraag tussen de bodem in 1995 en de piek in 2005 nagenoeg verviervoudigd. Tussen 2011 en 2021 is ze met moeite verdubbeld. Dat verschil is voor een deel ook te zien in de schuldgraad van de huishoudens, die vandaag voor ongeveer 11% van hun totale activa kredietschulden hebben, tegen bijna 20% in 2008. Bovendien is er vandaag geen sprake meer van de grootschalige effectisering van hypothecaire leningen, waardoor het risico van de subprimes tot in de verste uithoeken van het wereldwijde financiële stelsel was doorgedrongen.

Een stevige terugval van de Amerikaanse vastgoedmarkt vormt dus geen systemisch risico meer zoals in 2008, maar zal niettemin gevolgen hebben voor de Verenigde Staten. De sterke stijging van de maandelijkse aflossingen voor leningen met variabele rente weegt al zwaar op het huishoudbudget – een fenomeen dat we ook in heel wat andere landen zien, zoals het Verenigd Koninkrijk en Nederland. De daling van de vastgoedprijzen is op termijn weliswaar een goede zaak voor de inflatie van de huisvestingskosten, maar zal afbreuk doen aan het welvaartseffect¹ en kan dus indirect tot gevolg hebben dat de huishoudens hun consumptiebestedingen terugschroeven. Dat is iets om nauwlettend in de gaten te houden.

1 In de economie verwijst het begrip welvaartseffect naar de neiging om verhoudingsgewijs meer uit te geven naarmate het vermogen toeneemt.